Die Rechnung klingt verlockend: 120 Euro pro Nacht statt 700 Euro im Monat. Kein Wunder, dass viele Eigentümer im Ostallgäu über eine Ferienvermietung nachdenken. Die tatsächliche Bilanz sieht meist anders aus – nicht schlechter, aber komplizierter. Die RGI Immobilien GmbH & Co. KG betreut Eigentümer in Füssen, Pfronten und im gesamten Ostallgäu und kennt beide Seiten. Dieser Beitrag ordnet Ferienvermietung ehrlich ein: rechtlich, wirtschaftlich und im Aufwand.

Warum Füssen als Ferienstandort funktioniert

Weil die Region zwei Saisons hat statt einer. Schloss Neuschwanstein und Hohenschwangau ziehen ganzjährig internationale Gäste an, im Sommer kommen Wandern und Radfahren dazu, im Winter der Skitourismus in den umliegenden Orten. Das gleicht die für Ferienregionen typischen Löcher zwischen den Saisons teilweise aus.

Trotzdem: Eine Vollauslastung gibt es nicht. Realistisch sind je nach Objekt, Lage und Vermarktung Auslastungsquoten, die deutlich unter dem liegen, was die Bruttorechnung mit 365 Nächten suggeriert. Wer kalkuliert, sollte konservativ rechnen und die Nebensaison mit Abschlag ansetzen.

Darf ich meine Wohnung in Füssen überhaupt als Ferienwohnung vermieten?

Das entscheiden drei Ebenen – und alle drei müssen mitspielen.

1. Die Teilungserklärung

Bei einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung die erste Hürde. Ist die Einheit dort ohne Nutzungsbeschränkung als Wohnung ausgewiesen, gilt die kurzzeitige Vermietung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich als zulässige Wohnnutzung. Enthält die Teilungserklärung dagegen eine ausdrückliche Zweckbestimmung oder ein Verbot, ist die Ferienvermietung unzulässig. Ein nachträgliches Verbot kann die Eigentümergemeinschaft nicht mit einfacher Mehrheit beschließen – dafür wäre eine Vereinbarung aller Eigentümer nötig.

2. Das Baurecht und kommunale Vorgaben

Ob eine gewerbliche Ferienvermietung baurechtlich zulässig ist, hängt von der Gebietsausweisung im Bebauungsplan und vom Umfang der Nutzung ab. Manche Gemeinden regeln die Zweckentfremdung von Wohnraum zusätzlich durch eigene Satzungen. Da sich diese Vorgaben von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden und regelmäßig geändert werden, ist eine Anfrage bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung vor dem Start unerlässlich.

3. Steuer- und Meldepflichten

Ferienvermietung ist steuerlich anders zu behandeln als Dauervermietung. Zu klären sind unter anderem die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb, die Umsatzsteuerpflicht auf Beherbergungsleistungen, die Kurbeitragspflicht und – bei einer nicht dauerhaft bewohnten Zweitwohnung – eine mögliche Zweitwohnungssteuer der Gemeinde. Diese Punkte gehören vor dem Start in ein Gespräch mit dem Steuerberater und der Gemeinde.

Ferienvermietung oder Dauervermietung – die ehrliche Rechnung

Der Bruttoertrag der Ferienvermietung liegt bei guter Auslastung deutlich über der Dauermiete. Der Nettoertrag oft nicht. Der Grund sind Kostenpositionen, die es bei der Dauervermietung schlicht nicht gibt:

Reinigung nach jedem Gastwechsel
Wäsche, Verbrauchsmaterial, Ausstattung und deren Ersatz
Portalprovisionen von Buchungsplattformen
Betriebskosten vollständig zu Ihren Lasten – nichts wird umgelegt
Höherer Verschleiß durch häufige Nutzerwechsel
Schlüsselübergabe, Gästekommunikation, Reklamationen
Leerstand in der Nebensaison ohne jede Einnahme

Als Orientierung: Wer die Ferienvermietung nicht selbst betreut, sondern vollständig auslagert, gibt einen erheblichen Teil des Mehrertrags wieder ab. Wer sie selbst betreut, investiert Arbeitszeit – realistisch mehrere Stunden pro Woche. Die Dauervermietung liefert dagegen planbare Einnahmen bei minimalem laufendem Aufwand.

Die Faustregel aus der Praxis: Ferienvermietung lohnt sich vor allem dann, wenn Sie das Objekt zeitweise selbst nutzen möchten und die Betreuung entweder selbst übernehmen oder in der Nähe wohnen. Als reine Renditeoptimierung aus der Ferne rechnet sie sich seltener als gedacht.

Was gilt innerhalb der Eigentümergemeinschaft?

Auch wenn die Ferienvermietung zulässig ist, kann die Gemeinschaft Regeln aufstellen, die für alle Nutzer gelten – etwa zur Hausordnung, zu Ruhezeiten, zur Mülltrennung und zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Diese Regeln müssen Sie an Ihre Gäste weitergeben; für deren Verhalten sind Sie gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich.

Ein häufiger Konfliktpunkt sind die Betriebskosten. Feriennutzung erzeugt in der Regel mehr Wasserverbrauch, mehr Müll und mehr Reinigungsaufwand in den Gemeinschaftsflächen – bei gleicher Miteigentumsanteilsquote. Die Gemeinschaft kann den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit ändern. Mehr zu diesem Spannungsfeld im Beitrag Hausverwaltung in Füssen.

Wer kümmert sich, wenn Sie nicht vor Ort sind?

Das ist die entscheidende Frage – und der Punkt, an dem die meisten Ferienvermietungen scheitern. Gäste reisen abends an, Heizungen fallen sonntags aus, und eine Reinigung zwischen Abreise um 10 Uhr und Anreise um 15 Uhr lässt sich nicht aus 400 Kilometern Entfernung koordinieren.

Bevor Sie starten, sollten diese Punkte geklärt sein: Wer übergibt die Schlüssel oder betreut das Schlüsselsystem? Wer reinigt und in welchem Zeitfenster? Wer ist bei einem Notfall in einer Stunde vor Ort? Wer prüft die Wohnung nach der Abreise? Ohne verlässliche Antworten darauf ist die Ferienvermietung ein Risiko – wirtschaftlich und für Ihre Bewertungen.

Häufige Fragen zur Ferienvermietung im Ostallgäu

Brauche ich für eine Ferienwohnung ein Gewerbe?

Nicht zwingend. Die reine Überlassung einer Wohnung ohne zusätzliche Leistungen gilt in der Regel als private Vermögensverwaltung. Kommen hotelähnliche Leistungen hinzu – etwa Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts oder häufige Wechsel bei mehreren Objekten – kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Die Abgrenzung sollte ein Steuerberater vornehmen.

Muss ich einen Kurbeitrag erheben?

In Kurorten und anerkannten Erholungsorten wird üblicherweise ein Kurbeitrag oder eine Gästekarte erhoben, die der Vermieter einzieht und abführt. Die genaue Regelung und die Höhe legt die jeweilige Gemeinde per Satzung fest.

Kann ich zwischen Ferien- und Dauervermietung wechseln?

Grundsätzlich ja, solange die Teilungserklärung und das Baurecht beide Nutzungen zulassen. Steuerlich ist der Wechsel aber nicht folgenlos: Er kann Auswirkungen auf die Umsatzsteuer und die Zuordnung der Einkünfte haben, weshalb er vorher besprochen werden sollte.

Welche Versicherung brauche ich für eine Ferienwohnung?

Eine normale Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung deckt die gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung häufig nicht vollständig ab. Melden Sie die Nutzung Ihrem Versicherer und prüfen Sie insbesondere Haftpflicht- und Inventarschutz für wechselnde Gäste.

Fazit: Ferienvermietung ist ein Betrieb, keine Nebeneinnahme

In Füssen und Umgebung funktioniert die Ferienvermietung, weil die Nachfrage vorhanden und ganzjährig verteilt ist. Sie ist aber kein Selbstläufer: Rechtlich müssen Teilungserklärung, Baurecht und Steuer stimmen, wirtschaftlich muss man mit realistischen Auslastungen und den vollen Nebenkosten rechnen, und organisatorisch braucht es jemanden vor Ort. Wer eine planbare, aufwandsarme Lösung sucht, fährt mit der Dauervermietung meist besser. Wir beraten Sie gerne dazu, welche Variante zu Ihrer Immobilie passt: Vermietung Füssen oder direkt über den Kontakt.

Informationen zu Tourismus, Gästekarte und örtlichen Vorgaben finden Sie bei der Stadt Füssen.

Ferienwohnung vermieten in Füssen und Umgebung – Regeln, Rendite, Realität