Füssen ist einer der bekanntesten Orte Bayerns – und für Hausverwaltungen ein Sonderfall. In vielen Eigentümergemeinschaften wohnt nur ein Teil der Eigentümer tatsächlich vor Ort. Der Rest besitzt eine Zweitwohnung, eine Ferienwohnung oder eine Kapitalanlage und lebt in München, Stuttgart oder noch weiter entfernt. Das verändert alles: Versammlungen, Kommunikation, Beschlussfassung und den Umgang mit dem Gebäude selbst. Die RGI Immobilien GmbH & Co. KG verwaltet Objekte in Füssen und im gesamten Ostallgäu – dieser Beitrag fasst zusammen, worauf es dabei ankommt.

Warum ist die Verwaltung in Füssen anders als anderswo?

Weil ein großer Teil der Eigentümer nicht am Ort lebt. Daraus folgen drei praktische Konsequenzen: Die Anwesenheit bei Versammlungen ist niedriger, Entscheidungen dauern länger, und niemand bemerkt Schäden am Gemeinschaftseigentum zwischen zwei Aufenthalten. Eine Verwaltung, die auf physische Präsenz der Eigentümer angewiesen ist, funktioniert in Füssen schlecht.

Hinzu kommt die touristische Prägung: Wechselnde Feriengäste im Haus, saisonale Belastung der Gemeinschaftsflächen und unterschiedliche Interessen zwischen Dauerbewohnern und Feriennutzern sind typische Konfliktlinien.

Wie funktioniert eine Eigentümerversammlung, wenn die halbe WEG auswärts wohnt?

Am besten hybrid. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG beschließen, dass Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen und ihre Stimme abgeben dürfen. Genau das ist in Füssen der entscheidende Hebel: Wer sonst 400 Kilometer für zwei Stunden fahren müsste, nimmt digital teil – und die Beteiligung steigt spürbar.

RGI Immobilien bietet hybride Eigentümerversammlungen auf Wunsch ohne Aufpreis an. Ergänzend bewährt haben sich:

Digitale Terminfindung statt gesetztem Termin, damit möglichst viele können
Versand der Einladung mit ausreichend Vorlauf über die dreiwöchige Mindestfrist hinaus
Vorformulierte Beschlussanträge, damit auch Onlineteilnehmer den Wortlaut vor sich haben
Klare Vollmachtsregelung für Eigentümer, die weder vor Ort noch online teilnehmen können

Wer kümmert sich, wenn der Eigentümer nicht da ist?

Die Verwaltung – und zwar aktiver als bei einer normalen Wohnanlage. Bei Objekten mit hohem Zweitwohnungsanteil sind regelmäßige Objektbegehungen keine Formsache, sondern der einzige Weg, Schäden rechtzeitig zu bemerken. Ein Wasserschaden in einer leerstehenden Ferienwohnung im Januar wird sonst erst zu Ostern entdeckt.

Wichtig sind außerdem hinterlegte Erreichbarkeiten: Wer hat einen Schlüssel? Wer darf im Notfall die Wohnung betreten? Welche Handwerksbetriebe sind auch im Winter kurzfristig verfügbar? Eine ortsansässige Verwaltung hat diese Antworten, eine überregionale Verwaltung meist nicht.

Darf man in Füssen eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten?

Das hängt von der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ab – nicht vom persönlichen Empfinden der Nachbarn. Ist die Einheit dort als Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung ausgewiesen, gilt die kurzzeitige Vermietung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich als zulässige Wohnnutzung. Enthält die Teilungserklärung dagegen eine ausdrückliche Zweckbestimmung oder ein Verbot der Kurzzeitvermietung, ist sie unzulässig.

Wichtig zu wissen: Ein nachträgliches Verbot der Ferienvermietung kann die Gemeinschaft nicht mit einfacher Mehrheit beschließen – dafür wäre eine Vereinbarung aller Eigentümer und eine Änderung der Teilungserklärung nötig. Umgekehrt kann die Gemeinschaft aber Regeln zur Hausordnung, zur Müllentsorgung und zu Ruhezeiten beschließen, die auch für Feriengäste gelten.

Wer eine Ferienvermietung plant, findet die wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen im Beitrag Ferienwohnung vermieten in Füssen.

Betriebskosten bei gemischter Nutzung richtig abrechnen

Wenn in einem Haus Dauerbewohner und Ferienwohnungen nebeneinander existieren, entstehen ungleiche Verbräuche. Feriennutzung erzeugt häufig mehr Wasserverbrauch, mehr Müll und mehr Reinigungsaufwand in den Gemeinschaftsflächen – bei gleicher Miteigentumsanteilsquote.

Die Gemeinschaft kann den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit ändern, etwa von Miteigentumsanteilen auf Personenzahl oder Verbrauch. Eine gute Verwaltung schlägt das aktiv vor, bevor der Streit entsteht.

Winterdienst, Schneelast und saisonale Pflichten

Im Ostallgäu gehört der Winterdienst zu den Verkehrssicherungspflichten, die die Gemeinschaft trägt und die Verwaltung organisiert. Wird sie verletzt, haftet im Zweifel die Gemeinschaft. Bei Objekten mit vielen abwesenden Eigentümern ist die Übertragung an einen Dienstleister praktisch alternativlos – ein Turnusplan unter Nachbarn funktioniert nicht, wenn die Hälfte im Winter nicht da ist.

Ebenfalls saisonal relevant: Kontrolle der Dachlast nach starken Schneefällen, Frostschutz in leerstehenden Einheiten und die Wartung der Heizungsanlage vor Saisonbeginn.

Häufige Fragen zur Hausverwaltung in Füssen

Kann ich als auswärtiger Eigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Ja, wenn die Gemeinschaft die Online-Teilnahme beschlossen hat. Bei von RGI Immobilien verwalteten Objekten sind hybride Versammlungen auf Wunsch ohne Aufpreis möglich, sodass Sie digital teilnehmen und abstimmen können.

Wer haftet, wenn in meiner Ferienwohnung ein Wasserschaden entsteht?

Das hängt von der Schadensursache ab. Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die Gemeinschaft, Schäden am Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Die Gebäudeversicherung deckt viele Fälle ab, verlangt aber meist Nachweise über Frostschutzmaßnahmen bei längerem Leerstand.

Muss ich in Füssen Zweitwohnungssteuer zahlen?

Eine Zweitwohnungssteuer wird von den Gemeinden erhoben und ist je nach Kommune unterschiedlich geregelt. Ob und in welcher Höhe sie für Ihr Objekt anfällt, erfahren Sie verbindlich bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Können Feriengäste die Nutzung des Gemeinschaftseigentums eingeschränkt bekommen?

Die Gemeinschaft kann eine Hausordnung beschließen, die für alle Nutzer gilt – auch für Gäste. Ein generelles Nutzungsverbot einzelner Gemeinschaftsflächen für Feriengäste wäre dagegen in der Regel unzulässig, weil es an das Sondereigentumsrecht rührt.

Fazit: In Füssen zählt Präsenz vor Ort und digitale Erreichbarkeit

Die ideale Hausverwaltung für Füssen verbindet zwei Dinge, die sich zunächst widersprechen: Sie ist physisch in der Region präsent, um Objekte zu begehen und Handwerker zu erreichen – und gleichzeitig digital genug, damit auswärtige Eigentümer jederzeit Einsicht haben und mitentscheiden können. Genau diese Kombination bietet RGI Immobilien. Mehr dazu unter Hausverwaltung Füssen oder direkt über unser Kontaktformular.

Den Gesetzestext zur Eigentümerversammlung und zur Online-Teilnahme finden Sie in § 23 WEG beim Bundesministerium der Justiz.

Hausverwaltung in Füssen – Besonderheiten bei Zweitwohnungen und Ferienobjekten