Immobilie verkaufen in Kempten – Marktlage, Preisfindung und der richtige Makler

Kempten ist der größte Immobilienmarkt des Allgäus – und der vielfältigste. Zwischen einem sanierten Altbau in der Innenstadt, einer Eigentumswohnung aus den 1970ern in St. Mang und einem Neubau-Reihenhaus am Stadtrand liegen Welten, nicht nur beim Preis. Wer hier verkauft, sollte wissen, welche Käufergruppe er anspricht und was sie tatsächlich bezahlt. Die RGI Immobilien GmbH & Co. KG ist als Immobilienmakler in Kempten, Füssen und Pfronten tätig – dieser Beitrag fasst zusammen, worauf es beim Verkauf ankommt.

Wie ist die Marktlage in Kempten?

Stabil und breit aufgestellt. Kempten ist Oberzentrum des Allgäus mit Hochschule, großem Klinikum und starkem Mittelstand. Anders als in touristisch geprägten Orten hängt die Nachfrage hier nicht an der Saison, sondern an Arbeitsplätzen und Ausbildung – das macht den Markt weniger schwankungsanfällig.

Für Verkäufer bedeutet das: Es gibt für nahezu jede Objektart eine Käufergruppe. Kleine Wohnungen sprechen Kapitalanleger und Studierendenfamilien an, mittlere Wohnungen Berufseinsteiger und Paare, Häuser Familien aus dem Umland, die in die Stadt ziehen. Wer diese Gruppen kennt, kann gezielt vermarkten, statt breit zu streuen.

Warum sich die Preise zwischen Kemptener Stadtteilen unterscheiden

Weil Lage in Kempten mehr bedeutet als Entfernung zum Zentrum. Preisrelevant sind vor allem:

• Verkehrsanbindung und gleichzeitig Abstand zu den Hauptverkehrsachsen
• Hanglage, Besonnung und Aussicht – in Kempten mit seinen Höhenunterschieden ein echter Preisfaktor
• Nähe zu Schulen, Kindergärten und Nahversorgung
• Baujahr und energetischer Zustand des Gebäudes
• Bei Eigentumswohnungen: Zustand des Gemeinschaftseigentums und Höhe der Erhaltungsrücklage

Gerade der letzte Punkt wird von Verkäufern unterschätzt. Eine gepflegte Wohnung in einer Anlage mit Sanierungsstau und leerer Rücklage verkauft sich schwerer als eine durchschnittliche Wohnung in einer gut verwalteten Anlage – Käufer und ihre Banken sehen sich die Protokolle inzwischen genau an.

Wie wird der richtige Angebotspreis ermittelt?

Über ein anerkanntes Bewertungsverfahren, nicht über einen Wunschwert. In der Praxis kommen drei Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, das Sachwertverfahren bei freistehenden Häusern und das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern.

Hinzu kommen belastbare Datenquellen: die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, tatsächlich erzielte Vergleichspreise und die Einschätzung, wie viele vergleichbare Objekte derzeit am Markt sind. Eine reine Online-Bewertung ersetzt das nicht – sie kennt weder den Zustand noch die Mikrolage. Wie eine fundierte Wertermittlung abläuft, beschreibt unser Beitrag zur Immobilienbewertung.

Der teuerste Fehler: zu hoch einsteigen

Ein überhöhter Angebotspreis erzeugt in den ersten Wochen wenige Anfragen, danach gar keine mehr. Nach zwei bis drei Preisreduzierungen gilt das Objekt am Markt als problematisch, und Interessenten steigen mit Abschlägen in die Verhandlung ein. Objekte, die von Anfang an marktgerecht angeboten werden, erzielen im Schnitt bessere Ergebnisse in kürzerer Zeit.

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs in sieben Schritten

1. Wertermittlung und Festlegung der Verkaufsstrategie
2. Beschaffung und Prüfung aller Unterlagen, von Grundbuchauszug bis Energieausweis
3. Aufbereitung: Fotos, Grundriss, Exposé und Vermarktungstext
4. Vermarktung über Portale, eigene Kanäle und den bestehenden Interessentenpool
5. Vorqualifizierte Besichtigungen und Verhandlungsführung
6. Prüfung von Bonität und Finanzierungsbestätigung des Käufers
7. Notarielle Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe

Zwischen Schritt eins und Schritt sieben liegen bei marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen üblicherweise zwei bis vier Monate. Der häufigste Verzögerungsgrund sind fehlende Unterlagen – deshalb steht Schritt zwei so weit vorne.

Verkauf an Kapitalanleger oder an Selbstnutzer?

Das entscheidet über Preis und Vorgehen. Selbstnutzer kaufen emotional und zahlen für Zustand, Schnitt und Wohngefühl. Kapitalanleger rechnen: Sie interessiert die Mietrendite, die Mietvertragslage und der Instandhaltungsstau – der Zustand der Küche ist ihnen weitgehend gleichgültig.

In Kempten ist die Anlegernachfrage wegen der stabilen Mietsituation spürbar. Eine vermietete Wohnung lässt sich hier gut verkaufen, erzielt aber typischerweise weniger als dieselbe Wohnung leerstehend an einen Selbstnutzer – dafür ohne Leerstandsrisiko und Räumungsaufwand. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Mietvertrag ab; unser Beitrag Immobilie mit Mietvertrag verkaufen geht darauf ein.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Kempten

Was kostet ein Makler in Kempten?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Teilung der Maklerkosten nach §§ 656a ff. BGB: Der Käufer darf höchstens die Hälfte tragen. In Bayern liegt die Gesamtprovision üblicherweise bei rund sieben Prozent inklusive Mehrwertsteuer und wird nur im Erfolgsfall fällig.

Welche Nebenkosten fallen beim Verkauf für mich an?

Als Verkäufer tragen Sie üblicherweise die Kosten für den Energieausweis, gegebenenfalls für die Löschung eingetragener Grundschulden und Ihren Anteil an der Maklerprovision. Grunderwerbsteuer und den überwiegenden Teil der Notarkosten zahlt der Käufer.

Kann ich eine vermietete Wohnung in Kempten einfach verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über – Kauf bricht nicht Miete. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen, hat aber unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Die wesentlichen Kennwerte gehören zudem bereits in die Immobilienanzeige – fehlen sie, drohen Bußgelder.

Fazit: In Kempten gewinnt, wer die Käufergruppe kennt

Der Kemptener Markt bietet für fast jedes Objekt Nachfrage – aber nicht zu jedem Preis und nicht von jeder Zielgruppe. Ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen und eine auf die richtige Käufergruppe zugeschnittene Vermarktung sind die drei Hebel, die über das Ergebnis entscheiden. Gerne erstellen wir Ihnen eine fundierte Einschätzung Ihrer Immobilie: Immobilienmakler Kempten oder direkt über den Kontakt.

Die gesetzlichen Grundlagen der Wertermittlung – einschließlich Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren – regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).