Ein Mehrfamilienhaus ist für viele die naheliegende Form der Kapitalanlage: greifbar, vermietbar, wertbeständig. Im Allgäu kommt hinzu, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil ist und der Bestand knapp. Doch zwischen der Bruttorendite im Exposé und dem, was am Jahresende tatsächlich übrig bleibt, liegen oft mehrere Prozentpunkte. Die RGI Immobilien GmbH & Co. KG vermittelt und verwaltet Objekte in Kempten, Füssen, Pfronten und im gesamten Allgäu – dieser Beitrag zeigt, worauf es beim Kauf und beim Halten ankommt.

Warum Allgäuer Objekte gefragt sind

Weil die Region zwei Dinge verbindet, die selten zusammenkommen: wirtschaftliche Stabilität und begrenztes Angebot. Kempten als Oberzentrum liefert eine ganzjährige, arbeitsplatzgetriebene Mietnachfrage. In Füssen und im Ostallgäu begrenzen Topografie, Naturschutz und knappe Bauflächen den Neubau, was den Bestand stützt.

Gleichzeitig unterscheiden sich die Standorte deutlich in ihrem Charakter: Kempten ist der klassische Renditemarkt mit Dauervermietung, das Ostallgäu eher ein Markt für Wertsicherung mit touristischem Einschlag. Wer nur auf die Rendite schaut, landet fast immer in Kempten; wer Wertentwicklung und Eigennutzungsoption mitdenkt, auch im Ostallgäu.

Die wichtigsten Kennzahlen – einfach erklärt

Bruttorendite

Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie ist schnell berechnet und in fast jedem Exposé zu finden – und sie sagt fast nichts aus, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt.

Nettorendite

Hier werden die tatsächlichen Kosten abgezogen: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und ein realistischer Ansatz für Mietausfall. Und auf der anderen Seite kommen die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu – in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch, zusammen etwa 5 bis 6 Prozent, gegebenenfalls zuzüglich Maklerprovision. Die Nettorendite liegt deshalb regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Nach 25 Jahren Mieteinnahmen ist der Kaufpreis rechnerisch wieder eingespielt. Der Faktor ist die gebräuchlichste Vergleichsgröße zwischen Objekten – aber nur sinnvoll im Vergleich innerhalb derselben Region.

Instandhaltungsansatz

Die am häufigsten zu niedrig angesetzte Position. Als Orientierung dient die Zweite Berechnungsverordnung mit je nach Gebäudealter etwa 7,10 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Bei einem unsanierten Objekt aus den 1970ern ist das die Untergrenze, nicht der Zielwert.

Was sollte man vor dem Kauf prüfen?

Mehr als das Exposé zeigt. Die folgenden Punkte entscheiden darüber, ob aus der kalkulierten Rendite eine tatsächliche wird:

Mietverträge im Original: Höhe, Laufzeit, Staffel- oder Indexvereinbarungen, Kautionen, Kündigungsverzichte
Abstand der Ist-Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete – daraus ergibt sich das Steigerungspotenzial
Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Heizung und Elektrik, idealerweise durch einen Sachverständigen
Energieausweis und absehbare Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz
Grundbuch: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Höhe der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen
Bestehende Verträge: Hausmeister, Wartung, Energielieferung – Laufzeiten und Kündigungsfristen

Besonders wichtig bei Eigentumswohnungen: Eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage trifft den Käufer, nicht den Verkäufer. Wer die Protokolle nicht liest, kauft sie mit. Mehr dazu im Beitrag Sonderumlage oder Rücklage.

Sanierungspflichten und energetischer Standard

Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer eines Wohngebäudes unter bestimmten Voraussetzungen zu Nachrüstungen – etwa der Dämmung der obersten Geschossdecke und der Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen. Ausnahmen gelten unter anderem für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits selbst bewohnte; die Pflichten sind dann binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang zu erfüllen.

Bei größeren Beständen kommt der Heizungstausch hinzu. Für Kapitalanleger ist dabei weniger die Pflicht selbst relevant als der Zeitpunkt: Eine Heizung mit fünf Jahren Restlebensdauer ist ein kalkulierbarer Posten, eine 28 Jahre alte Anlage ist eine offene Rechnung. Da sich die gesetzlichen Anforderungen regelmäßig ändern, sollte der aktuelle Stand vor dem Kauf durch einen Energieberater geprüft werden.

Warum die Verwaltung über die Rendite mitentscheidet

Weil bei einem Mehrfamilienhaus die Bewirtschaftung den Unterschied macht. Zwei identische Objekte in derselben Straße können sich in der Nettorendite deutlich unterscheiden – abhängig davon, wie schnell Wohnungen nachvermietet werden, wie konsequent Mieten angepasst werden, wie zuverlässig Betriebskosten umgelegt werden und wie früh Instandhaltung geplant statt repariert wird.

Konkrete Stellschrauben, an denen eine professionelle Verwaltung ansetzt:

Leerstandszeiten verkürzen durch vorbereitete Nachvermietung statt Suche ab Auszug
Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss statt Mahnwesen danach
Vollständige Umlage der umlagefähigen Betriebskosten – hier bleibt häufig Geld liegen
Regelmäßige Prüfung der Miethöhe gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete
Vorausschauende Instandhaltungsplanung statt Notreparaturen zum Handwerkertarif

RGI Immobilien übernimmt für Kapitalanleger die vollständige Mietverwaltung – von der Mietersuche über die Betriebskostenabrechnung bis zur Instandhaltungsplanung. Bei größeren Beständen kommt die Erfahrung aus der Betreuung großer Wohnanlagen hinzu. Mehr unter Hausverwaltung.

Häufige Fragen zur Kapitalanlage im Allgäu

Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus im Allgäu realistisch?

Das hängt stark von Standort, Baujahr und Zustand ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Entscheidend ist, dass Sie mit der Nettorendite rechnen – also nach Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Die im Exposé genannte Bruttorendite liegt in aller Regel spürbar darüber.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In Summe sollten Sie mit rund 5 bis 8 Prozent kalkulieren.

Kann ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Nur im gesetzlichen Rahmen. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich, begrenzt durch die Kappungsgrenze und mit Wartefrist nach der letzten Erhöhung. Ein Eigentümerwechsel selbst begründet kein zusätzliches Erhöhungsrecht.

Lohnt sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage im Ostallgäu?

Sie kann höhere Erträge bringen, verursacht aber deutlich mehr Aufwand und ist stärker von Saison und Auslastung abhängig. Die Rahmenbedingungen beschreibt unser Beitrag Ferienwohnung vermieten in Füssen.

Fazit: Die Rendite entsteht nach dem Kauf

Ein Mehrfamilienhaus im Allgäu ist eine solide Anlage – wenn man mit realistischen Zahlen kalkuliert und die Bewirtschaftung ernst nimmt. Der Kaufpreis entscheidet über den Startpunkt, die Verwaltung über das Ergebnis der folgenden zwanzig Jahre. Gerne prüfen wir ein Objekt gemeinsam mit Ihnen oder übernehmen die laufende Betreuung: Kontakt zu RGI Immobilien.

Die gesetzlichen Anforderungen an Bestandsgebäude regelt das Gebäudeenergiegesetz beim Bundesministerium der Justiz.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Allgäu – worauf Käufer und Eigentümer achten